Endiguer les effets de la crise nationale du logement : des mesures concrètes pour protéger les Toulousains et maintenir une offre de logement adaptée aux besoins de chacun

La crise du logement s’enlise et le constat est partagé tant par les professionnels du secteur que par les particuliers. Les articles se succèdent, les annonces aussi.

Les causes sont connues et analysées jour après jour. Les conséquences sont déjà désastreuses pour les professionnels du secteur (entreprises du bâtiment, promoteurs immobiliers, notaires, agents immobiliers, etc…) et, par ricochet, pour le logement social et nos concitoyens qui désespèrent de trouver un logement adapté à leurs besoins.

Certes, le Premier Ministre a cité le logement comme une priorité pour les 100 premiers jours de sa prise de fonction, mais cela ne suffit pas, il faut réagir, et vite, par des mesures concrètes.

Car, en 2023, nous avons malheureusement constaté une baisse d’une ampleur inédite de la production de logements par rapport à l’année précédente.

Aujourd’hui, l’Etat réitère sa volonté de dialogue avec les collectivités territoriales sur la question du logement. Dès 2017, au nom de France Urbaine, je l’avais moi-même déjà alerté sur l’importance de ce dialogue et sur le premier choc souhaité pour contrer la crise du logement social en France. Sept ans plus tard, il n’y a pas eu grand-chose de significatif. Et les signaux positifs peinent à arriver.

J’ai désapprouvé, dès l’automne 2017, la baisse des APL de 5 euros et les réductions de loyers qui ont fragilisé l’autofinancement des bailleurs sociaux, et donc leur capacité à investir dans des programmes de rénovation et de nouveaux projets de construction.

Aujourd’hui, les quelques orientations du Gouvernement soulèvent de vraies questions.

Le Premier Ministre, dans son discours de politique générale, le 30 janvier dernier, a annoncé vouloir intégrer le logement intermédiaire dans le calcul de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU). Or, je pense que cette intégration contrecarrerait automatiquement la production de logements sociaux dont le pays a besoin, sans pour autant développer, comme cela est également nécessaire, le logement intermédiaire.

Dès lors, comment l’Etat entend-il relancer la production de logement social pour faire face aux besoins croissants ? Le sujet reste entier…

Mais, une question plus fondamentale se pose désormais. Aujourd’hui, le modèle de construction de logements que nous connaissons depuis des décennies n’est plus adapté, du fait des enjeux nouveaux de la démarche Zéro Artificialisation Nette (ZAN) des sols. Ainsi, l’étalement urbain n’est plus d’actualité, mais comment fait-on pour faciliter les opérations de renouvellement urbain, construire le maximum de logements dans des zones déjà artificialisées ?

Le foncier disponible se raréfie et ce phénomène est amplifié avec le ZAN.

Un immense effort doit être entrepris pour recycler des fonciers devenus obsolètes parmi les immeubles de bureaux (surtout en région parisienne) et dans les grandes zones commerciales.

Mais, cela est complexe, prendra du temps, coûtera cher et demandera beaucoup d’imagination et d’adaptation pour bâtir les nouveaux équilibres économiques correspondants.

Dans ce contexte difficile, l’Etat doit s’engager sur la production de logements sociaux et en faveur de l’accession à la propriété, sociale et non sociale, rendre l’accès au logement possible pour les plus fragiles en développant des mesures comme le bail solidaire et le prêt à taux zéro. Il est indispensable d’en élargir les critères d’éligibilité pour que davantage de familles, quel que soit leur format, jeunes, monoparentales, séniors… puissent être propriétaires de leur foyer.

Dans notre Métropole, notre dynamisme démographique nécessite de construire de nouveaux logements. Je rappelle que plus de 70 % de l’accroissement démographique de Toulouse est le résultat de l’accroissement naturel, donc du dynamisme de notre natalité. Et je m’en réjouis.

Mais demain, où logerons-nous les enfants des Toulousains ?

Et il nous faut continuer à construire, aussi, pour permettre aux travailleurs essentiels, aux travailleurs du quotidien de se loger, ce qu’ils peinent à faire dans certains quartiers aujourd’hui. Nous avons des zones très tendues en matière de logement ; c’est notamment le cas autour du centre hospitalier, zone dans laquelle le personnel de ce dernier ne peut plus se loger.

Face à cette situation, que proposent nos opposants ? Ils adoptent des postures contradictoires, au gré de l’actualité.

De façon générale, ils n’hésitent pas à être complaisants vis-à-vis de ceux qui organisent des squats et prônent – ou tolèrent – l’occupation illégale de bâtiments.

Par ailleurs, ils soutiennent, par démagogie, des riverains ou collectifs qui s’opposent aux projets de construction dans leur quartier, mais, en même temps, ils critiquent le manque de logements et les difficultés rencontrées par ceux qui peinent à se loger !

En outre, le totem qu’ils agitent comme une baguette magique, c’est la mise en œuvre de l’encadrement des loyers – alors que Toulouse ne réunit aucune des trois conditions que la loi pose pour l’instaurer – en arguant qu’il permettrait de faire baisser leur prix. Au contraire, le risque d’une telle mesure serait de scléroser davantage le marché immobilier, de créer encore plus de rareté, ce qui, au final, ferait monter les prix, favorisant l’injustice du marché. Ce serait aussi inefficace que l’obligation faite aux propriétaires de réaliser des travaux de rénovation énergétique, par quelques grandes villes, qui sont loin d’avoir obtenu les résultats qu’elles espéraient…

Appliquer ces mesures, ce serait prendre le risque que les propriétaires ne veuillent plus louer, retirent leurs biens du marché, engendrant ainsi moins de logements proposés à la location.

La preuve en est, le Gouvernement, qui avait pris des engagements drastiques contre les « passoires énergétiques », revient aujourd’hui sur certains critères, avec l’assouplissement du diagnostic de performances énergétiques (DPE) pour les logements de moins de 40 mètres carrés, afin d’éviter que les 140.000 logements concernés soient brutalement retirés du marché locatif, aggravant la crise du logement.

A notre niveau, notre Municipalité s’engage sur la question du logement avec la mise en œuvre de mesures concrètes.
C’est pour redonner à chacun la possibilité de construire son projet de vie à Toulouse et dans sa métropole, que depuis 2014, je me bats pour l’accessibilité au logement, à tous types de logement et dans tous les quartiers.

Même si cela n’est pas forcément à la mode ni politiquement porteur, j’accepte le qualificatif de « maire bâtisseur », qui implique d’avoir une vraie volonté et une vision qui anticipe l’avenir.
Je crois que l’action publique doit préserver ou redonner à chacun le droit de disposer d’un logement dans son quartier, là où il a construit sa vie. Restaurer la capacité de choix, plutôt que de contraindre.

C’est dans cet esprit que, pour faire de la loi “Climat et Résilience” une chance pour nos territoires, j’ai demandé à l’Etat de renouveler le Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD), qui avait été lancé en 2009, dont l’échéance est prévue en 2025.

Si notre patrimoine bâti doit être préservé, les logements anciens méritent d’être rénovés pour être plus confortables, plus accessibles et adaptés aux nouveaux enjeux comme le changement climatique et la sobriété énergétique.

Je suis convaincu du potentiel de l’habitat ancien en centre-ville et je plaide pour que sa préservation et sa rénovation soient facilitées.

Avec + 70 % de demandes de logements sociaux en 10 ans sur notre territoire (à l’image de la tendance nationale), il n’est plus temps de tergiverser, mais d’agir.

En fin d’année 2023, j’ai fait voter par la Métropole un plan de soutien au logement social et intermédiaire de 32 millions d’euros. Cet investissement massif est également le plus important porté par une métropole française. Ainsi, nous voulons :

• offrir des logements en adéquation avec les besoins des Toulousains,
• contrer les effets de la crise du logement et préserver une offre de logement social et intermédiaire dans toute la métropole,
• permettre aux bailleurs sociaux d’être davantage réactifs vis-à-vis de la demande,
• créer 7000 nouveaux logements par an, dont 2450 logements sociaux,
• atteindre 35 % de logements sociaux dans la production.

Seul ce volontarisme assumé produira des résultats au bénéfice de nos concitoyens pour leur projet de logement.